【2026年版】不動産の告知事項とは？売却前に知っておきたい内容と注意点

こんにちは、五十嵐です！

不動産の売却相談では、

「昔、家の中で人が亡くなっている」

「雨漏りを直したことがある」

「近隣とトラブルになったことがある」

といった内容を、買主へ伝えるべきか悩まれる方が少なくありません。

このような、買主の購入判断に影響する可能性がある情報を、一般に「告知事項」と呼びます。

告知が必要な事実を隠して売却すると、契約解除や損害賠償などのトラブルにつながる可能性があります。

■告知事項は大きく4種類ある

不動産売却で問題になりやすい告知事項は、主に次の4種類です。

・心理的な告知事項

自死、他殺、火災による死亡、長期間発見されなかった孤独死など、人によって心理的な抵抗を感じる可能性がある事実です。

・物理的な告知事項

雨漏り、シロアリ、建物の傾き、給排水管の故障、土壌汚染、地中埋設物などです。

・法律上の告知事項

再建築不可、違法建築、接道不足、市街化調整区域、建築制限などです。

・環境に関する告知事項

騒音、悪臭、近隣トラブル、反社会的勢力の事務所、過去の浸水被害などが該当する可能性があります。

重要なのは、「自分なら気にしない」と判断せず、分かっている事実を不動産会社へ伝えることです。

■人が亡くなった物件は必ず告知が必要？

人の死があったからといって、すべてのケースで告知が必要になるわけではありません。

国土交通省のガイドラインでは、老衰や病死などの自然死、階段からの転落や入浴中の事故など、日常生活の中で発生した不慮の死については、原則として売買・賃貸とも告知しなくてもよいとされています。

ただし、自然死であっても発見まで長期間が経過し、特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は、買主の判断に影響する可能性があるため、告知が必要となる場合があります。

■自死・他殺・事件の場合

自死、他殺、火災による死亡など、買主の判断に重要な影響を与える可能性が高い事案は、原則として告知を検討する必要があります。

賃貸では、特段の事情がない限り、発生または特殊清掃からおおむね3年を経過した後は、原則として告知しなくてもよいという基準があります。

一方、売買については「何年経てば告知不要」という一律の期間は示されていません。

発生からの期間、事件性、周辺での周知状況、社会的影響などを踏まえて個別に判断します。

国土交通省のガイドラインも、個別取引の民事上の責任まで一律に決めるものではないとしています。

■建物を解体すれば告知しなくてよい？

建物内で人の死が発生した後、その建物を解体して土地として売却するケースもあります。

しかし、建物を解体すれば必ず告知不要になるとは限りません。

国土交通省のガイドラインでは、死亡があった建物を取り壊した後の土地取引について、一般的な基準を示せるだけの裁判例や実務の蓄積がないため、対象外とされています。

そのため、事件性が高い場合や近隣で広く知られている場合は、土地として売却する場合でも慎重な判断が必要です。

■売主が行うべきこと

売却前には、把握している事実を物件状況報告書や告知書へ正確に記載します。

告知する内容は、

・発生した時期

・発生した場所

・死因の区分

・特殊清掃を行ったか

など、確認できている事実が中心です。

亡くなった方の氏名、年齢、家族構成、発見時の詳しい状況まで説明する必要はありません。遺族のプライバシーや名誉にも配慮する必要があります。

分からないことを推測で記載せず、「不明」と明確にすることも大切です。

■告知事項があると売れない？

告知事項がある物件でも、売却は可能です。

ただし、内容によっては、

・販売価格を調整する

・一般の買主ではなく買取業者へ売る

・契約条件を明確にする

・建物状況調査を行う

などの対応が必要になります。

最も避けたいのは、売りやすくするために事実を隠すことです。

最初から内容を整理し、買主が理解したうえで契約すれば、売却後のトラブルを抑えやすくなります。

■五十嵐からのワンポイントアドバイス

告知事項で迷ったときは、「伝えなくても大丈夫だろう」と自分だけで判断しないことが重要です。

人の死だけでなく、雨漏り、水害、近隣トラブル、境界問題なども、買主の判断に影響する可能性があります。

まずは知っている事実をすべて不動産会社へ伝え、そのうえで、どこまで買主へ説明するかを整理しましょう。

■よくある質問

Q. 病死でも告知が必要ですか？

A. 通常の病死や老衰は、原則として告知不要とされています。ただし、発見まで長期間が経過し、特殊清掃などを行った場合は告知が必要になる可能性があります。

Q. 何十年も前の自死でも告知が必要ですか？

A. 売買では一律の期限がありません。経過年数、事件性、周辺での認知度などを踏まえて個別に判断します。

Q. 告知事項があると査定額は下がりますか？

A. 内容や立地、経過年数によって異なります。必ず大きく下がるわけではありませんが、買主層が限られることで価格に影響する場合があります。

■まとめ

不動産の告知事項には、人の死だけでなく、建物の不具合、法律上の制限、水害履歴、近隣トラブルなども含まれます。

売却後のトラブルを防ぐためには、

・知っている事実を不動産会社へ伝える

・告知書へ正確に記載する

・不明なことは不明とする

・契約書に説明内容を残す

ことが重要です。

セントラル不動産株式会社では、告知事項がある不動産についても、売却方法や契約条件を整理し、安心して取引できるようサポートしています。