【2026年版】住宅ローンが残っていても家は売却できる？売却方法と注意点を解説

こんにちは、五十嵐です！

セントラル不動産株式会社のコラムをご覧いただきありがとうございます。

住宅を売却したい方から、

・「住宅ローンがまだ残っています。」

・「ローンが残っていても売れますか？」

・「売却したお金だけでローンは完済できますか？」

というご相談を多くいただきます。

結論からお伝えすると、住宅ローンが残っていても売却することは可能です。

ただし、売却価格と住宅ローン残高によって、売却方法が変わる場合があります。

■住宅ローンが残っていても売却できる理由

住宅ローンを利用している住宅には、金融機関の「抵当権」が設定されています。

売却するためには、この抵当権を抹消する必要があります。

一般的には、

・住宅を売却する

・売却代金で住宅ローンを完済する

・抵当権を抹消する

という流れで売却が行われます。

■アンダーローンならスムーズに売却できる

アンダーローンとは、

売却価格が住宅ローン残高を上回る状態です。

例えば、

・売却価格　3,000万円

・住宅ローン残高　2,500万円

この場合は、売却代金で住宅ローンを完済し、残ったお金を受け取ることができます。

■オーバーローンでも売却できる？

オーバーローンとは、

住宅ローン残高が売却価格を上回る状態です。

例えば、

・売却価格　2,500万円

・住宅ローン残高　3,000万円

この場合は500万円不足します。

不足分を自己資金で補うことで売却できるケースがあります。

また、住み替えローンなどを利用できる場合もあります。

■こんな理由で売却される方が増えています

住宅ローンが残っている状態でも、

・住み替え

・転勤

・離婚

・相続

・住宅が手狭になった

など、さまざまな理由で売却されています。

実際には珍しいことではありません。

■売却前に確認しておきたいポイント

売却を検討する際は、

・住宅ローン残高

・現在の査定価格

・売却時の諸費用

・抵当権の有無

・住み替え時期

を確認しておくことが大切です。

特に、査定価格が分からなければ、売却後にローンを完済できるか判断できません。

■五十嵐からのワンポイントアドバイス

住宅ローンが残っているからといって、売却を諦める必要はありません。

まずは現在の住宅がいくらで売れるのかを知ることが第一歩です。

査定をしてみると、

「思ったより高く売れそう」

「自己資金を使わずに住み替えできそう」

というケースも多くあります。

売却と住み替えはタイミングが重要ですので、早めに相談することをおすすめします。

■よくある質問

Q. 住宅ローンが残っていても売却できますか？

A. はい、可能です。売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するのが一般的な流れです。

Q. 売却価格でローンを完済できない場合は？

A. 自己資金で不足分を補う方法や、条件によっては住み替えローンなどを利用できる場合があります。

Q. 売却前にローンを完済する必要はありますか？

A. 必ずしも事前に完済する必要はありません。通常は売買代金の受領と同時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消します。

■まとめ

住宅ローンが残っていても、多くの住宅は問題なく売却できます。

重要なのは、

・住宅ローン残高を確認すること

・現在の市場価格を把握すること

・売却後の資金計画を立てること

です。

セントラル不動産株式会社では、住宅ローンの残債がある住宅の売却や住み替えのご相談も数多く承っています。

「売却できるか分からない」という段階でも構いませんので、まずはお気軽に無料査定をご利用ください。