【郡山市】市街化調整区域の土地は売れる？高く売るための調査と売却方法

こんにちは、五十嵐です！

市街化調整区域の土地を所有している方から、

「建物を建てられない土地でも売れますか？」

「相続した畑や空き地を手放したい」

というご相談をいただくことがあります。

結論からお伝えすると、市街化調整区域の土地でも売却は可能です。

ただし、土地によって建築できる条件が異なるため、一般的な宅地と同じ方法で販売しても売れないことがあります。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域は、市街地の無秩序な拡大を防ぐため、原則として建築を抑制している区域です。

土地の売買自体が禁止されているわけではありません。

問題は、購入した人がその土地に希望する建物を建てられるかどうかです。

市街化調整区域で建築する場合は、都市計画法に基づく開発許可や建築許可が必要になることがあります。

売却前に確認したい4つのポイント

1．建物を建築できる土地か

売却価格に最も影響するのが、住宅などを建築できるかどうかです。

確認する内容は、

・過去の開発許可や建築許可

・線引き前からの宅地か

・既存建物が適法に建築されているか

・建て替えができるか

などです。

郡山市では、適法な既存建物を同じ要件で建て替える場合、都市計画法上の許可が不要となるケースがあります。

2．条例指定区域に入っているか

郡山市では、都市計画法第34条第12号に基づく条例指定区域内で、一定の条件を満たせば自己居住用の一戸建て住宅などを建築できる制度があります。

主な条件は、

・条例指定区域内であること

・敷地面積が200平方メートル以上

・建ぺい率40％、容積率60％

・高さ10メートル以下

などです。

ただし、指定区域内であっても自動的に建築できるわけではなく、開発許可または建築許可が必要です。

土地が指定区域に該当すれば、一般住宅用地として販売できる可能性が高まり、売却価格にもプラスになることがあります。

3．地目が農地になっていないか

登記上の地目が田や畑の場合、住宅や資材置場などに利用するには、農地転用の許可や届出が必要です。

さらに、農業振興地域内の農用地区域に入っている場合は、簡単に転用できないことがあります。

農地は、転用できるかを確認せずに「住宅用地」として販売しないことが重要です。

4．道路とインフラを確認する

建築許可の可能性があっても、道路や設備に問題があると売れにくくなります。

特に確認したいのは、

・建築基準法上の道路か

・接道の幅が確保できているか

・上水道を引き込めるか

・下水道または浄化槽を利用できるか

・電気やガスの引込費用

です。

土地価格が安くても、造成やインフラ工事に多額の費用がかかると、買主が購入を見送ることがあります。

市街化調整区域の土地を高く売る方法

市街化調整区域の土地は、最初に建築可能性を明確にすることが重要です。

建築できる可能性がある土地なら、

・自己居住用住宅を探している方

・広い土地を希望する方

・近隣に実家がある方

などを対象に販売できます。

一方、住宅を建てることが難しい土地は、

・隣地所有者

・農業従事者

・資材置場を探す事業者

・駐車場として利用したい方

など、用途を絞って販売した方が成約しやすくなります。

売れにくい場合の対処法

一般の買主から反応がない場合は、次の方法を検討します。

・隣地所有者へ購入を提案する

・不動産会社や事業者へ買取査定を依頼する

・農地として農業従事者へ売却する

・資材置場や駐車場として販売する

ただし、買主が希望しても、その用途で使用できるとは限りません。

契約前に行政へ確認し、必要に応じて許可取得を売買条件に設定することが大切です。

五十嵐からのワンポイントアドバイス

市街化調整区域の土地は、査定する不動産会社によって評価が大きく変わることがあります。

単純に周辺の坪単価を掛けるのではなく、

・誰が建築できるのか

・何を建築できるのか

・建て替えできるのか

・農地転用できるのか

まで調査する必要があります。

「調整区域だから安い」と判断する前に、郡山市の開発建築法務課などへ確認し、その土地の利用可能性を整理しましょう。

よくある質問

Q. 市街化調整区域の土地は自由に売買できますか？

A. 売買自体は可能です。ただし、購入後の建築や土地利用には制限があります。

Q. 古い住宅が建っていれば建て替えできますか？

A. 必ず建て替えできるとは限りません。既存建物の許可内容や用途、敷地条件の確認が必要です。

Q. 市街化調整区域の土地は不動産会社に買い取ってもらえますか？

A. 立地、接道、利用可能性、価格によっては買取可能です。ただし、一般の宅地より買取価格が低くなる傾向があります。

まとめ

郡山市の市街化調整区域にある土地でも売却はできます。

ただし、高く売るためには、売り出す前に、

・建築可能性

・過去の許可履歴

・条例指定区域

・農地転用

・接道とインフラ

を確認することが重要です。

セントラル不動産株式会社では、市街化調整区域の土地について行政調査を行い、住宅用地、事業用地、農地、隣地売却など、その土地に合った売却方法をご提案します。