【郡山市】150坪の土地を一番高く売る方法｜一括売却と分割売却を比較

こんにちは、五十嵐です！

セントラル不動産株式会社のコラムをご覧いただきありがとうございます。

郡山市で150坪ほどの土地を所有している方から、

「広いまま売るのと、分けて売るのはどちらが高いですか？」

というご相談をいただくことがあります。

結論からお伝えすると、住宅地として需要があり、道路条件や土地形状に問題がなければ、

2～3区画に分ける方法が最も高く売れる可能性があります。

ただし、分割費用や造成費まで含めて判断しなければ、手取りが減ってしまうこともあります。

■150坪をそのまま売ると買主が限られる

150坪は約496平方メートルです。

一般的な戸建住宅を建てるには広いため、そのまま販売すると購入できる方が限られます。

買主として考えられるのは、

・広い庭が欲しい個人

・アパートを建築する投資家

・建売会社や分譲会社

・店舗や事務所を建てる事業者

などです。

買主が不動産会社の場合、造成費や販売経費、利益を差し引いて購入価格を計算するため、

一般の方へ売るより価格が低くなる傾向があります。

■一番高値を狙いやすいのは2～3区画への分割

例えば150坪の土地を、

・75坪ずつの2区画

・50坪ずつの3区画

に分ければ、一般の住宅購入者が検討しやすくなります。

仮に150坪を一括で売る場合の評価が坪10万円なら、価格は1,500万円です。

一方、50坪の住宅用地として坪13万円で3区画売れれば、合計は1,950万円になります。

ただし、実際には次の費用がかかります。

・測量、境界確定費用

・分筆登記費用

・上下水道の引込費用

・造成、盛土、擁壁工事

・通路や道路の整備費用

そのため、売却総額ではなく、費用を差し引いた最終手取りで比較することが重要です。

■分割できるかは道路条件で決まる

土地を分けても、それぞれの区画が建築できなければ高く売れません。

特に確認したいのは、

・建築基準法上の道路に接しているか

・それぞれの区画に十分な間口が取れるか

・旗竿地になりすぎないか

・上下水道を各区画へ引き込めるか

・用途地域や建ぺい率、容積率

・市街化区域か市街化調整区域か

です。

郡山市では、市街化区域内で1,000平方メートル以上の開発行為を行う場合、市長の許可が必要です。

150坪は約496平方メートルですが、土地の造成内容や道路新設の有無などによって必要な手続きが異なるため、事前確認が必要です。

また、道路が建築基準法上の道路に該当するかは、市道認定だけでなく、幅員や利用状況などを含めて判断されます。

■市街化調整区域は一括売却が有利な場合もある

土地が市街化調整区域にある場合、原則として建物の建築が制限されています。

一定の指定区域では条件を満たすことで自己居住用住宅などを建築できる場合がありますが、敷地面積や建物用途にも制限があります。

そのため、市街化調整区域では安易に分割せず、

・建築できる土地か

・誰なら購入できるか

・農地転用が必要か

を先に調査する必要があります。

調査結果によっては、分割よりも隣地所有者や事業者へ一括で売る方が有利です。

■売却方法は3つを同時に比較する

150坪の土地は、最初から一つの方法に決めないことが大切です。

1．現況のまま一括売却

費用と手間を抑えられますが、買主が限られます。

2．分割して一般の方へ売却

最も高値を狙いやすい方法ですが、測量や造成費、販売期間が必要です。

3．建売会社や分譲会社へ売却

価格は低くなりやすいものの、短期間でまとめて売却できる可能性があります。

査定時には、この3つについて「売却価格」「必要経費」「期間」「最終手取り」を比較しましょう。

■五十嵐からのワンポイントアドバイス

150坪の土地は、広いから高く売れるとは限りません。

重要なのは、買主が購入しやすい大きさと価格に整えられるかです。

郡山市内の住宅地で、50～70坪程度の宅地需要がある場所なら、分割によって売却総額を

上げられる可能性があります。

ただし、所有者自身が複数区画を継続的に販売する方法については、宅地建物取引業に該当

する可能性もあるため、販売計画を立てる段階で専門家への確認が必要です。

国土交通省も、取引の反復継続性などから事業性を判断する考え方を示しています。

まずは費用をかける前に、分割案を作成して一括売却と比較することをおすすめします。

■よくある質問

Q. 売却前に自分で分筆した方がよいですか？

A. 先に分筆するのはおすすめしません。買主の希望や建築条件によって、最適な区画割りが変わるためです。

Q. 古い建物がある場合は解体すべきですか？

A. 解体前に査定を受けましょう。建売会社が購入する場合は、売主が解体しなくてもよいケースがあります。

Q. 最も早く売れる方法は何ですか？

A. 建売会社や不動産会社への一括売却です。ただし、最も高く売れる方法とは限りません。

■まとめ

郡山市で150坪の土地を一番高く売るなら、住宅需要がある場所では、2～3区画に分けて一

般の買主へ販売する方法が有力です。

ただし、分割できるかどうかは、接道、間口、上下水道、用途地域、土地の形状などによっ

て決まります。

最初から測量や解体を行うのではなく、

・一括売却

・分割売却

・不動産会社への買取

の3パターンを査定し、経費を差し引いた手取り額で比較することが、失敗しないポイントです。

セントラル不動産株式会社では、土地の調査から区画割り、建売会社への価格確認まで行い、最も手取りが多くなる売却方法をご提案します。