【売却相談 実例⑥】郡山市久留米・築46年の中古戸建｜土地として売却した理由

郡山市久留米・築46年の中古戸建売却相談

こんにちは、五十嵐です！

今回は、郡山市久留米にある築46年の中古戸建の売却相談をご紹介します。

物件概要は、

・所在地：郡山市久留米・土地面積：約173㎡（約52坪）・建物面積：約123㎡（約37坪）・築年数：約46年

という中古住宅でした。

今回のポイントは、「中古住宅として売るか」それとも「土地として売るか」という選択です。

築年数が古い住宅では、この判断によって売却後のリスクや買主層が大きく変わることがあります。

最初から「古家だから土地」とは判断しませんでした

築46年と聞くと、「建物には価値がないから土地として売ればいい」と思われるかもしれません。

しかし、築年数だけで判断するのはおすすめできません。

築40年以上でも、建物の状態が良く、適切に修繕されていれば、中古住宅として購入したい方が見つかる可能性があります。

そこで今回は、

① 中古戸建として売却する方法

② 土地として売却する方法

この2つを比較しました。

① 中古戸建として売却する場合

建物を残して中古住宅として販売できれば、買主は購入後すぐに住んだり、リフォームして利用したりできます。

解体費用をかけずに売却できることもメリットです。

一方、今回特に検討したのが築46年という建物年齢による売却後のリスクでした。

古い住宅では、

・雨漏り

・給排水管

・シロアリ

・基礎や構造部分

・設備の故障

など、売却時には分からなかった不具合が後から判明する可能性があります。

もちろん、契約内容や物件状況を適切に説明することが前提ですが、売却後のトラブルをできるだけ避けたいという売主様のご希望もありました。

② 土地として売却する場合

もう一つご提案したのが、建物を利用することを前提とせず、土地として販売する方法です。

土地は約173㎡、約52坪。

一般住宅用地として検討しやすい大きさでした。

土地として販売することで、買主は既存建物を解体し、新しい住宅を建築することを前提に購入できます。

今回の物件では、建物の価値を無理に価格へ乗せるよりも、土地そのものの価値を中心に販売した方が売主様にとって分かりやすく、売却後の建物に関するリスクも抑えやすいと判断しました。

最終的に「土地として売却」を選択

2つの方法を比較した結果、今回は土地として売却する方針になりました。

理由は、単純に「築46年だから」ではありません。

今回重視したのは、

・土地が約52坪あり住宅用地として検討しやすい

・建物が築46年経過している

・中古住宅として売った場合の建物不具合リスク

・売主様が売却後のトラブルをできるだけ避けたい

という点です。

売却価格だけではなく、売却後まで含めた安心感を優先した結果でした。

築古住宅は「高く売れる方法」だけで決めない

不動産売却では、「一番高く売れる方法＝一番良い売却方法」とは限りません。

例えば中古住宅として50万円、100万円高く売れる可能性があったとしても、売却後に建物の不具合をめぐって買主とトラブルになれば、売主様の負担は大きくなります。

反対に、建物の状態が良く、十分に中古住宅として利用できるのであれば、最初から土地として売る必要もありません。

だからこそ、建物と土地の両方を査定して比較することが重要です。

古家は先に解体した方がいい？

土地として売る場合でも、最初から建物を解体する必要があるとは限りません。

古家付き土地として販売し、「建物は現況で引き渡し、買主側で解体する」という売却方法もあります。

先に解体すると売主側に解体費用が発生するため、

・古家付きのまま売った場合

・売主が解体して更地で売った場合

それぞれの売却価格と手取り額を比較してから判断することが大切です。

五十嵐からのワンポイントアドバイス

築40年、築50年といった中古住宅の査定では、私は建物だけを見て判断しないことが重要だと考えています。

今回のように、中古戸建として売った場合はいくらかそして、土地として売った場合はいくらかこの2つを出してから売主様に選択していただく。

さらに価格だけでなく、「売った後にどのようなリスクが残るのか」まで説明することが大切です。

築年数が古いから必ず土地売却が正解というわけではありません。

物件ごとに比較して、売主様にとって最も安心できる方法を選ぶことが重要だと思います。

よくある質問

Q. 築40年以上の家でも中古住宅として売れますか？

A. はい。建物の状態や立地、価格によっては中古住宅として売却できます。築年数だけで土地として判断する必要はありません。

Q. 土地として売れば建物の責任はなくなりますか？

A. 土地として販売すれば建物利用を前提とした取引に比べて建物に関するリスクを整理しやすくなりますが、契約内容や告知事項などによって責任関係は異なります。「土地売りなら一切責任がない」とは限らないため、契約条件を適切に設定することが重要です。

Q. 古い家は売る前に解体した方がいいですか？

A. 必ずしも必要ありません。解体前に古家付き土地と更地の両方を査定し、解体費用まで差し引いた手取り額で比較することをおすすめします。

まとめ

今回の郡山市久留米の売却相談では、土地：約173㎡（約52坪）建物：約123㎡（約37坪）築年数：約46年という中古戸建について、

「中古戸建として売却」VS「土地として売却」の2つをご提案しました。

その結果、売却価格だけでなく、築46年の建物を中古住宅として売却した場合のリスクまで考え、今回は土地として売却する方法を選択しました。

築年数の古い住宅では、「家としていくらで売れるか」だけでなく、「土地として売った方が有利ではないか？」という視点を持つことが重要です。

セントラル不動産株式会社では、郡山市の築古戸建について、建物としての査定と土地としての査定を比較し、価格だけでなく売却後のリスクまで考えた売却方法をご提案しています。

「築40年以上だけど家として売れる？」「解体して土地にした方がいい？」

とお悩みの方も、解体する前に一度ご相談ください。